Где мы сейчас? Рынок недвижимости.

Прошедший год на рынке недвижимости был настолько необычным, что запомнится надолго. Те, кто много продал и смог резко увеличить цены, будут рассказывать о своей гениальной проницательности. Те, кто не купил квартиру в начале 2020 года, хотя и хотел, будут сомневаться в себе еще очень долго. Но, все-таки куда мы пришли?

Это был путь длиной в три года.

Началом этого пути можно считать конец 2017-начало 2018 года, когда рынок перестал падать, но объемы нового строительства были на исторических пиках. Начиная с 2018 года цена на недвижимость потихоньку росла, но это было в рамках разумного тренда исчисляемого однозначной цифрой в 4-5%, если убрать влияние готовности объектов.

Затем в 2019 году на рынке отыграли новость о внесении изменений в законодательство и появлении эскроу-счета, ставка по ипотечному кредитованию опустилась ниже 10%. 2019 год был годом неплохого роста, но именно он показал, что чувствительность рынка к ставке ипотечного кредитования резко возрасла. В середине 2019 года ставка по ипотеке опять ушла выше 10%, что сразу сказалось на продажах.

2020 год  начался при ставках 9,5% и в целом обещал быть неким инерционным продолжением 2019 с идеей последующего снижения ставки к 8,5% (президент обещал 8%). И вот настал март 2020 года. Локдаун вызвал достаточно апокалиптические прогнозы. Первые две недели апреля  все приспосабливались к новой реальности, но надо отметить, что диджитализация так глубоко проникла в нашу жизнь, что уже к середине апреля все бизнес-процессы заработали как надо. 17 апреля 2020 года правительство объявило о старте программы льготного ипотечного кредитования-  6,5%, а многодетным - 4,5%.

После завершения острой фазы локдауна, в июне 2020 года рынок примерно месяц приходил в себя, а затем пошел вверх.

Ставка по ипотеке упала на 3%, а каждый процент падения ставки - это в чистом виде рост объема возможного ипотечного кредита на 7%. Таким образом программа правительства дала рынку апсайд в 20-21% на рост цен, который и был выбран к ноябрю 2020 года. Дальнейший рост был уже за границами этого диапазона, так сказать на хайпе. Дополнительным подстегивающим фактором было то, что квартиры со сдачей в 2020 году закончились где-то к октябрю месяцу.

Вторичка рванула за первичным рынком с задержкой на пару месяцев.

Нормальным стала ситуация, когда квартира в недостроенном доме, была дороже, чем квартира в доме рядом, но введенном в эксплуатацию, так как ставки ипотеки различались на 2% годовых.

Но все ли так линейно? Только ли ставка вызвала такой невероятный рост спроса и цен?

По моему мнению нет, есть и другие факторы которые мало обсуждались в СМИ:
1. Выплата материнского капитала уже за рождение первого ребенка, а не второго как это было до 2020 года.
2. Рост срока кредита, который с 2015 года, в среднем, вырос на 3,5 года. Каждый дополнительный год ипотеки увеличивает возможный объем кредита на 2%.
3. Очень серьезная психологическая травма которую получило огромное количество людей когда исполнилось их желание и они «стали больше времени проводить вместе». У многих возникло понимание, что «так больше жить нельзя».
4. А куда еще потратить деньги? Заграница закрыта, удаленка требует намного меньше вещей. Большими тусовками собираться боязно. Недвижимость стала той точкой, которая вобрала в себя внимание платежеспособного спроса.

Ну а дальнейший рост цен вызвал рост цен. Биржевики знают это лучше всех не свете. Подтянулись спекулянты, в том числе и спекулянты, берущие ипотеку.

Так где же мы сейчас?

1. Рынок целиком и полностью зависит от ипотеки, как в своих объемах, так и в цене.
2. Средние площади квартир уменьшились во всех сегментах, так что дальше их уменьшать уже не получиться без значимой потери качества проживания в квартире.
3. И наверное самое главное - рынок новостроек перешел в формат fancy market. Новые проекты сильно отличаются эстетически и концептуально от всего того что строили даже 5 лет назад. Эстетика, наполнение и  подтверждающие социальный статус элементы проектов стали определяющими в вопросе успеха проекта.